Ratgeber · Wohneigentum
Liegenschaftsunterhalt: pauschal oder effektiv?
Jedes Jahr dürfen Sie neu wählen: Pauschalabzug ohne Belege oder die tatsächlichen Kosten mit Rechnungen. Wer richtig wählt, spart.
Pauschalsätze
| Thema | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Schaffhausen, Gebäude bis 10 Jahre | 15 % des Mietwerts bzw. Bruttomietertrags | ESTV, Kantonsblatt SH, § 22 StV (externer Link) |
| Schaffhausen, Gebäude über 10 Jahre | 25 % | ESTV, Kantonsblatt SH, § 22 StV (externer Link) |
| Schaffhausen, Einschränkung | nur effektive Kosten bei geschäftlicher Nutzung oder Bruttomietertrag über CHF 90'000 | ESTV, Kantonsblatt SH (externer Link) |
| Thurgau, Gebäude bis 10 Jahre | 10 % | ESTV, Kantonsblatt TG (externer Link) |
| Thurgau, Gebäude über 10 Jahre | 20 % | ESTV, Kantonsblatt TG (externer Link) |
Rechenbeispiel Schaffhausen
Ein Einfamilienhaus in Beringen, Baujahr 1998, Eigenmietwert CHF 24'000.
- Pauschal: 25 % von CHF 24'000 = CHF 6'000 Abzug, ohne einen einzigen Beleg.
- Effektiv: Im Steuerjahr wurde die Heizung revidiert und gestrichen, Rechnungen total CHF 9'200. Abzug CHF 9'200.
In diesem Jahr lohnt sich der effektive Abzug, im nächsten Jahr ohne grössere Arbeiten wieder die Pauschale. Die Zahlen sind ein vereinfachtes Beispiel für die Staats- und Gemeindesteuer. Die Schaffhauser Sätze von 15 % und 25 % sind kantonale Sätze und gelten nicht automatisch für die direkte Bundessteuer.
Was zählt als Unterhalt?
Abziehbar sind Kosten, die den Wert der Liegenschaft erhalten: Reparaturen, Ersatz von Geräten in gleicher Qualität, Malerarbeiten. Kosten, die den Wert vermehren, etwa ein Wintergarten oder ein zusätzliches Bad, sind keine Unterhaltskosten. Bei Mischfällen wird aufgeteilt.
Mit Blick auf 2029
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 entfallen nach heutigem Stand die Unterhaltsabzüge für selbst genutztes Wohneigentum. Grössere Renovationen bis Ende 2028 können deshalb steuerlich interessanter sein. Mehr zur Eigenmietwert-Abschaffung
TrustTax vergleicht in Ihrer Steuererklärung beide Varianten. Steuererklärung mit Liegenschaft
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Quellen
- ESTV, Kantonsblatt Schaffhausen (externer Link) (Stand Februar 2026)
- ESTV, Kantonsblatt Thurgau (externer Link) (Stand Februar 2026)
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